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产抵押估价的风险识别与防范

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产抵押估价的风险识别与防范

  房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性,是一种良好的用于提供担保的财产。商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险,既不能抬高抵押房地产的价值,又不能压低抵押房地产的价值,如果为了赚取更多利息收入而多放贷款,将会承受较大损失的风险,为了信贷安全而少放款,将会失去赚取较多利息的机会。两全其美固然值得期待,但实际上往往无法找到两者的完美契合点,并且目前很多商业银行为了经营需要,不同程度的减少了与专业房地产评估机构的合作,转而主要依靠银行内部评估,因此有必要对房地产评估业务进行深入的风险识别和分析,为确定房地产抵押贷款额度提供充分的依据。

  房地产评估绝不是一项简单的工作,一名称职的评估者应具有房地产估价方面必需的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德,这是一门科学又是一门艺术。根据房地产抵押对房地产估价的需要,归纳起来主要有五种:初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价,这些房地产价值的评估,不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来的,这些参数和系数等往往也需要估价者根据经验作出判断。这些日常积累下经验、客观的评价态度及对房地产估价特性准确的拿捏,都是商业银行对内部评估工作的基本素质要求。

  1.市场供给的垄断性。一是房地产的供给在短期内难以有较大的增减,因此市场供给在短期内缺乏弹性;二是由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异,房地产市场供给也具有异质性;三是由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场,使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。一般而言,在我国目前的房地产市场中,开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视,这就需要商业银行内部评估人员一定要具有相当的区域市场分析能力,要客观评价房地产市场价格的合理性,切勿被房地产开发营销企业的惯用伎俩所迷惑,防止给予过高的预期评价。

  2.房地产交易市场的需求具有广泛性、多样性和市场交易的复杂性等特点。需求者购置房地产可以是自用或投资,也可以是常住或季节性使用,因而需求具有多样性。并且通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多。

  3.房地产价格与区位密切相关。不同于一般商品,房地产的不可移动性,使房地产价格与房地产所处的区位密切相关,区位因素甚至可以决定房地产价格的60%~70%,这样就给评估价格提供了非常大的浮动空间,增加了商业银行内部评估人员的主观定价因素,因此对评估人员的经验及专业素质提出了更高的要求。

  4.房地产市场信息的不对称性。在市场交易中,卖方和买方对房地产的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的,通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息,而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。作为银行内部评估人员,跟买方一样,缺少充分的信息来源,也会造成评估价格有失公允。

  房地产投资的高收益性与高风险性共存,在近年来我国长期房地产市场持续繁荣的背景下,商业银行更应充分熟悉造成系统性风险的原因,及时掌握国家对房地产投资的相关政策,防止盲目跟风。日本房地产泡沫破裂对其经济造成的深远影响,美国过度投资次级房地产市场产生的次贷危机,殷鉴未远,都是我们需要充分借鉴的,因此在面对传统意义上比较稳妥的房地产抵押贷款时,也需要慎之又慎,深刻剖析其中的潜在风险。

  1.市场供求风险。市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险,具体表现为租金收入的变化和房地产价格的变化。从总体上来说,房地产市场是地区性市场,也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。房地产投资者房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。因此,很多时候金融机构的房地产内部评估人员往往更加需要注重服务范围区域内的房地产价格动向,特别是区域性的中小金融机构,在对整个国家市场环境分析的同时,对当地的房地产供求关系变动分析往往更加实际和适用一些。

  2.周期风险。周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险,房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明,美国房地产市场周期大约为18-20年,香港为7-8年,日本约为7年,金融机构在房地产按揭项目授信及办理在建工程抵押贷款时,应特别分析该企业的资金流动性风险,防止在进入周期性衰退、萧条阶段时,出现一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

  3.通货膨胀风险。通货膨胀风险又称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。不论是以固定利率借出一笔资金,还是以固定不变的租金长期出租一宗物业,都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率,房地产投资者非常重视此风险因素的影响,并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性,又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。

  4.利率风险及变现风险。就我国当前形势而言,房地产投资主要需要面对利率调升对其产生的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难,利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产,具有独一无二、价值量大的特性,销售时间较长,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,也不同程度的增加了房地产投资风险。

  查尔斯·P·金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写到:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机”。如果在房地产周期循环的上升阶段,投机性行为没有得到有效抑制(包括市场规则和政府政策),市场信息的不透明程度较高,且开发商的财务杠杆也比较高,那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大,且投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下房地产泡沫比较容易产生,同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。

  1.房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀。其成因主要有三个方面:一是土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础;二是投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因;三是金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。房地产泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在,资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,商业银行应时刻保持清醒头脑,防止过量发放按揭贷款和房地产开发贷款,助长房地产市场的虚假繁荣。

  2.中小金融机构应特别关注服务辖区的“过度开发”现象。房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”,是当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

  过度开发的诱因主要有三个方面,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。开发商在进行开发决策时,会对市场上的需求状况进行预测。对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关,即目前市场价格增速越快,对未来估计中过分乐观的程度就会越大。开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。得到土地以后赶快开工建设。除非市场预期为供不应求、房价持续上升,储备土地本身就能带来可观的等待期权溢价。从获取开发资金的难易程度来看,如果开发商很容易获得资金支持,而投入较少的自有资金,他们在进行投资决策时往往会缺乏仔细和审慎的考虑,从而产生道德风险。

  由于不能严格满足完全竞争的条件和理性人假设,就会出现所谓的“市场失灵”,而造成市场失灵的主要原因又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。房地产行业的特点使其比较容易进入“市场失灵”状态,如果金融机构对当前形势作出了不准确得判断,那么就可能会对房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件采取不当的调整,也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平,进而对金融机构自身运营产生影响。

  1.增强内部评估人员自身专业素质。经过上述分析,我们知道房地产评估是一个复杂繁琐的过程,需要相关从业者具备一定的专业素养,仅凭主观臆断的评估没有任何实际意义,有条件的金融机构可以鼓励员工考取评估类专业证书,例如房地产评估师、资产评估师等。

  2.重视对重点指标的分析。风险评价过程中的风险识别、筛选、评价和评估过程都存在主观因素,但需要我们正是风险的非主观性,是不会因为评价人员的意愿而改变的,其自身的发展和对结果的影响,都会是客观的,就需要风险评价机构进行定性分析的基础上对其进行定量分析,这样才能使房地产行业风险的处理有计可施。

  二是需求指标分析。主要包括:国内生产总值(GDP)、总人口数、城市家庭人口,就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指标的分析。

  四是衡量房地产泡沫指标。主要包括:实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比。国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数,来反映房地产市场价格泡沫的程度,减少了主观因素对有关结论的影响。

  3.房地产抵押估价的注意事项。商业银行需要房地产估价的业务很多,无法一一列举,现选取最常见的一类“房地产抵押评估”业务,站在专业房地产估价师的角度对其特点和注意事项进行说明和分析。

  一是明确评估目的。专业评估报告中对以抵押贷款为目的估价有明确的规定:“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值”。当然,在银行内部评估时,不需要出具专业估价报告,估价目的就无须规定标准。

  二是确定价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的,价值时间原则上为完成估价对象实地查勘之日。一般情况下,估价报告使用时间限于一年内使用,银行内部评估也应注意评估结果的“时效性”。

  三是价值类型。抵押价值是估价对象假设未设立法定优先受偿权的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价权值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押时,已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定受偿权。

  四是估价对象抵押的合法性分析。估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。但实际也会遇到一些问题,最常见的有权证不齐;权证所有权人名称与委托现名称不符;权证上的法定用途与实际不符;出让合同的建筑面积与规划批准不符;已全部或者部分设定抵押权,并未到期;有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明;不可抵押的人防面积不清;房产证登记表上的违章临时建筑;房屋使用多年却无所有权证;分割出的抵押物不合理等。这些情况,在实际操作中时常会遇到,这时应将情况及时反馈给委托人,不能完善手续的,商业银行评估人员需要果断放弃该笔业务。

  五是把握市场风险,防止高估。为了防止高估抵押房地产价值,在估价过程中重点是把握好市场状况,若在价值时点当地同类房地产市场有过热现象,估价师要头脑清晰,特别谨慎、保守的估价,防止一旦泡沫破裂市场价值理性回归,抵押物价值会急速下降。一旦出现此类现象,银行将是最后的“接盘侠”,美国次贷危机就是如此,当房地产价值低于银行按揭贷款金额时,贷款人很可能会放弃房屋的所有权,而此时银行不得不接手。

  六是谨慎原则。这是抵押贷款房地产评估时的一项重要原则,商业银行应特别重视该原则。选用估价方法时,尽量将成本法作为一种方法,尤其是收益性房地产的收益价格较高时,应使成本法价格成为收益价格的补充;在有价无市或存在长期低租金租约的房地产,则应更加重视收益价格。

  在选用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地勘探。在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润、不应低估折旧。在运用收益法时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率也应该适当保守。在运用假设开发法时,不应高估未来完成后的价值,不能低估开发成本、有关税费和利润等。

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